Un’altra incongruenza della Riforma Cartabia

Si tratta di una materia tecnica e articolata, ma ha un effetto diretto su centinaia di migliaia di famiglie italiane, quelle cioè che hanno un’esecuzione immobiliare in corso. Una casa in asta, insomma. Solo nel 2022 sono state pubblicate sul Portale di Vendite Pubbliche oltre 191.000 aste, da sommare alle centinaia di migliaia di lotti pubblicati negli anni precedenti e non assorbiti dal mercato. E con il D. Lgs n. 149/2022, attuativo della Riforma Cartabia, cambiano molte cose. Il 30 giugno entrerà in vigore, tra l’altro, una novità che ha un impatto diretto sulle esecuzioni immobiliari. Peccato che ci sia un’incongruenza che potrebbe rendere del tutto nulla la novità. Lo spiega Lucjiana Lozancic, amministratore delegato di Case Italia e Rendimento Etico, società di servizi immobiliari specializzati nella risoluzione del debito.

“Con la riforma Cartabia, il legislatore introduce la “vendita diretta” dei beni esecutati in alternativa alla vendita all’asta “ordinaria”. In parole semplici, chi si è visto pignorare la casa avrà la possibilità di venderla ad acquirenti privati. Lo scopo è coinvolgere l’esecutato nella vendita del bene pignorato. Perché dovrebbe farlo? Semplice: per evitare che, in caso di asta deserta, la casa sia rimessa in vendita a un prezzo inferiore”. Infatti, spiega l’esperta, “la vendita in asta di una casa spesso non risolve i problemi di debito dei proprietari”. I meccanismi delle aste portano spesso alla svalutazione dell’immobile, con il risultato che nella maggior parte di casi la vendita non soddisfa i diritti dei creditori.

“Riteniamo che la vendita diretta potrebbe rappresentare un’alternativa interessante per la persona con la casa in asta. Inoltre, la riforma vorrebbe tutelare i creditori dalla svalutazione del bene. Peccato che la vendita diretta al momento risulti “monca”. Infatti, chiunque voglia presentarsi a un’asta, sa che vi è la possibilità di offrire fino al 25% in meno rispetto al prezzo base d’asta, partecipando con un’offerta minima. Se l’acquirente acquista direttamente dall’esecutato, stando alle interpretazioni attuali della riforma, deve corrispondere il prezzo base. Insomma: non gli conviene”.

“E questo dettaglio – prosegue Lozancic – fa la differenza: potrebbe rappresentare un passo indietro per la risoluzione definitiva del debito. Riteniamo che per la risoluzione del debito l’attività dei professionisti in grado di trattare direttamente con i creditori, continuerà ad essere indispensabile anche dopo l’attuazione della riforma, anche perché cercare una soluzione professionale PRIMA che la casa vada all’asta è sempre preferibile e spesso anche possibile”.