Riforma del Testo Unico dell’edilizia approvata dal CdM: cosa cambia per case, edifici storici e Comuni

Il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, che riscrive in profondità il Testo Unico del 2001 con l’obiettivo dichiarato di semplificare le regole, uniformarle sul territorio nazionale e rendere più chiara la commerciabilità degli immobili con difformità non gravi. La riforma si inserisce nel solco del “Salva Casa” e punta da un lato a riordinare titoli abilitativi, sanatorie e tolleranze costruttive, dall’altro a superare la giungla di interpretazioni locali che spesso bloccano compravendite, cantieri e interventi di rigenerazione urbana.​

Commerciabilità e difformità non gravi nelle abitazioni

Per le abitazioni ordinarie, la delega introduce il principio secondo cui le difformità edilizie minori, che non alterano in modo sostanziale volume, sagoma o destinazione d’uso, non dovrebbero più precludere automaticamente la commerciabilità dell’immobile. Si punta a definire a livello nazionale una categoria omogenea di “difformità non gravi” e a collegarla a procedure semplificate di regolarizzazione, basate su titoli in sanatoria e sanzioni proporzionali, così da consentire il rogito e l’accesso al credito senza dover affrontare percorsi contenziosi lunghi e costosi per piccoli scostamenti rispetto ai progetti approvati. Resta fermo, nei testi finora diffusi, che gli abusi edilizi rilevanti continuano a essere esclusi da questi meccanismi semplificati e restano soggetti alle regole ordinarie, fino agli ordini di demolizione nei casi più gravi.​

Edifici storici e “abusi” del passato

Un capitolo delicato riguarda gli edifici storici e le difformità accumulate in decenni in cui la normativa era meno strutturata e i controlli meno sistematici. La riforma attenua il principio di “doppia conformità” almeno per gli abusi cosiddetti storici, ossia realizzati prima di date-soglia come il 1° settembre 1967, quando entrò in vigore la “Legge Ponte”. In molti casi si tratta di modifiche interne, piccole variazioni di altezze, aperture o pertinenze che hanno interessato anche immobili di pregio o fabbricati situati nei centri storici, rimasti formalmente irregolari pur essendo consolidati nel tessuto urbano. Il ddl prevede percorsi più agevoli per regolarizzare queste situazioni, con eventuale subordinazione del titolo in sanatoria a interventi migliorativi a carico del proprietario, pur lasciando fuori le opere che contrasterebbero con i vincoli culturali e paesaggistici o con la sicurezza sismica e idrogeologica.​

Il ruolo dei Comuni tra nuovi poteri e responsabilità

La delega rafforza il ruolo dei Comuni, che potranno classificare con maggiore autonomia le difformità sanabili e gestire in modo più diretto le sanatorie minori, anche in aree vincolate quando gli assensi delle autorità competenti (come le soprintendenze) siano già stati acquisiti. Viene ampliato l’ambito del silenzio-assenso, destinato a scattare se l’amministrazione non si pronuncia entro termini prefissati, con l’intento di ridurre l’inerzia burocratica e sbloccare procedimenti edilizi fermi da anni.

Questo comporta però anche maggiori responsabilità per gli uffici tecnici comunali, chiamati a definire in modo chiaro le tipologie di difformità e a vigilare sulla corretta applicazione delle nuove regole, in un quadro in cui la digitalizzazione dei procedimenti e la tracciabilità delle pratiche diventano elementi centrali della riforma.​

Opportunità e criticità della riforma

Sul piano dei vantaggi, operatori del settore e parte delle associazioni di categoria vedono nella riforma un passo importante verso la certezza del diritto: meno ambiguità tra titoli edilizi, più uniformità nelle definizioni e strumenti più realistici per sanare irregolarità minori potrebbero ridurre contenziosi, blocchi di compravendite e paralisi di piccoli interventi di riuso degli spazi urbani. D’altra parte, non mancano le criticità sollevate da opposizioni e osservatori indipendenti, che temono il rischio di una “sanatoria strisciante” se il perimetro delle difformità non gravi e degli abusi storici non sarà definito con estrema precisione, soprattutto in aree vincolate o a rischio sismico e idrogeologico.

Anche l’estensione del silenzio-assenso è oggetto di dibattito: per alcuni è uno strumento necessario per sbloccare i procedimenti, per altri potrebbe tradursi in regolarizzazioni di fatto automatiche in contesti complessi, se non accompagnato da adeguate risorse e competenze tecniche nelle amministrazioni locali. In questa fase, dunque, la riforma del Testo Unico dell’edilizia apre scenari rilevanti per case, edifici storici e Comuni, ma la sua effettiva portata dipenderà dai decreti attuativi e dalla capacità di trovare un equilibrio tra semplificazione, tutela del patrimonio e sicurezza del territorio.​